중국 매장 전대차 계약 주의사항, 얼팡둥 리스크와 임대인 동의

중국에서 매장을 개설할 때 임대인이 아닌 기존 세입자로부터 점포를 다시 빌리는 전대차(转租) 계약이 자주 발생한다. 전대차 계약은 임대인의 동의 여부와 원임대차 조건에 따라 법적 효력이 갈리므로, 계약 전 권리관계를 확인하지 않으면 보증금 손실과 영업 중단으로 이어질 수 있다. 중국 매장 전대차 계약의 구조와 확인 절차를 정리한다.

전대차 계약과 얼팡둥의 정의

전대차는 임대인(집주인)에게서 점포를 빌린 임차인이 이를 다시 제3자에게 빌려주는 구조다. 이때 재임대를 놓는 기존 임차인을 얼팡둥(二房东, 세컨드 임대인)이라 부른다. 매장 자리를 넘겨받을 때 상대가 실제 소유주인지 얼팡둥인지 구분하는 것이 첫 단계다.

• 다팡둥(大房东): 부동산 권리증(부동산권증)을 가진 실제 소유주
• 얼팡둥(二房东): 소유주에게서 빌린 뒤 재임대하는 중간 임차인
• 얼팡둥과 계약하면 원임대차 계약의 존속 여부에 내 영업이 좌우된다

임대인 동의가 계약 효력을 좌우한다

중국 민법전(民法典) 제716조는 임차인이 목적물을 전대하려면 임대인의 동의를 받아야 한다고 규정한다. 동의 없는 전대의 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 이때 전차인(재임차인)은 점포를 비워야 하는 위험에 노출된다.

• 임대인의 서면 동의서 또는 원계약서의 전대 허용 조항을 반드시 확인한다
• 전대 기간은 원임대차 잔여 기간을 넘을 수 없다
• 원임대차가 만료·해지되면 전대차도 원칙적으로 종료된다

계약 전 확인해야 할 서류

점포 전대차 계약 시 서류 확인은 분쟁 예방의 핵심이다.

• 부동산권증(不动产权证): 실제 소유주와 주소 일치 여부
• 원임대차 계약서: 임대 기간, 전대 허용 조항, 월세 연체 여부
• 얼팡둥의 신분증·영업집조: 계약 당사자 실체 확인
• 용도: 해당 점포가 상업(商业) 용도로 등록되어 영업 가능한지 확인(주택 용도는 영업집조 발급 제한)

보증금과 영업집조 등기 리스크

전대차에서는 보증금과 사업자 등록 문제가 함께 발생한다. 얼팡둥에게 보증금을 냈으나 얼팡둥이 원소유주에게 월세를 체납하면, 소유주가 점포를 회수하면서 보증금 회수가 어려워진다. 또한 중국에서 영업집조(营业执照) 등기 주소로 점포를 등록하려면 임대차 계약의 명의와 실제 사용자가 일치해야 하므로, 전대차 계약서에 등기 사용 가능 여부를 명시해야 한다.

실무 유의점

• 계약 전 부동산권증과 원임대차 계약을 대조해 얼팡둥의 전대 권한을 확인한다
• 임대인의 서면 동의를 확보하고, 가능하면 소유주·얼팡둥·전차인 삼자 계약으로 체결한다
• 보증금은 지급 내역을 계좌 이체로 남기고, 원임대차 잔여 기간과 월세 납부 상황을 점검한다
• 점포 용도가 상업용인지, 영업집조 등기 주소로 사용 가능한지 계약서에 명문화한다
• 인테리어·시설 인수(转让费, 권리금) 항목은 별도로 구분해 기재한다